Comment se calcule l'échéance d'un prêt ?
La quasi-totalité des prêts bancaires, immobiliers comme professionnels, se remboursent par échéances constantes : le même montant chaque mois, du premier au dernier. Ce montant se calcule à partir de trois données, le capital emprunté, le taux et la durée.
- Échéance = capital × t ÷ (1 − (1 + t)−n), avec t = taux annuel ÷ nombre d'échéances par an, et n = nombre total d'échéances.
- Intérêts d'une échéance = capital restant dû × t.
- Capital remboursé = échéance − intérêts.
- Coût du crédit = échéance × n − capital emprunté, plus l'assurance.
L'outil applique le taux proportionnel (3 % par an donnent 0,25 % par mois), qui est la convention des tableaux d'amortissement remis par les banques françaises. Il retrouve l'exemple publié par La finance pour tous : 50 000 € empruntés sur 4 ans à 9 % se remboursent par annuités de 15 433,43 €.
Comment lire un tableau d'amortissement ?
Chaque ligne correspond à une échéance. On y lit la somme payée, ce qui part en intérêts, ce qui rembourse réellement la dette, et ce qu'il reste à rembourser. Pour 100 000 € à 3 % sur 20 ans, la mensualité est de 554,60 €. La première contient 250 € d'intérêts et 304,60 € de capital ; la dernière, presque uniquement du capital.
Au bout d'un an, l'emprunteur a versé 6 655,17 €, dont 2 949,32 € d'intérêts : il doit encore 96 294,15 €. La moitié du capital n'est remboursée qu'après 138 mois. C'est ce qui rend un remboursement anticipé plus intéressant au début du prêt qu'à la fin, et ce qui explique qu'une revente rapide d'un bien financé à crédit laisse souvent peu de capital récupéré.
Durée, taux, assurance : ce qui fait le coût d'un prêt
| Prêt | Échéance | Intérêts | Coût total |
|---|---|---|---|
| 100 000 € à 3 % sur 15 ans | 690,58 € par mois | 24 304,70 € | 24 304,70 € |
| 100 000 € à 3 % sur 20 ans | 554,60 € par mois | 33 103,42 € | 33 103,42 € |
| 100 000 € à 3 % sur 25 ans | 474,21 € par mois | 42 263,39 € | 42 263,39 € |
| 30 000 € à 5 % sur 5 ans, assurance 0,30 % | 566,14 € + 7,50 € d'assurance | 3 968,22 € | 4 418,22 € |
| 50 000 € à 0 % sur 5 ans (prêt d'honneur) | 833,33 € par mois | 0 € | 0 € |
Cinq ans de plus coûtent environ 9 000 € d'intérêts sur 100 000 €, pour une mensualité allégée de 80 à 136 €. L'assurance, elle, est ici calculée sur le capital initial, comme dans la plupart des contrats de groupe des banques ; un contrat calculé sur le capital restant dû coûte moins cher au fil du temps. Les prêts d'honneur des réseaux d'accompagnement, sans intérêt, sont souvent couplés à un prêt bancaire pour une création d'entreprise.
Prêt professionnel : ce que la banque vérifie
Pour une entreprise, l'échéance d'un emprunt sort de la trésorerie chaque mois, mais seuls les intérêts sont une charge au compte de résultat : le capital remboursé n'apparaît pas dans le bénéfice. Une PME rentable peut donc manquer de trésorerie si ses remboursements dépassent ce que son activité dégage.
La banque compare donc les échéances annuelles à l'excédent brut d'exploitation, qui mesure la ressource dégagée par l'exploitation avant financement. Elle regarde aussi si le prêt couvre l'augmentation du besoin en fonds de roulement liée au projet, et pas seulement l'investissement. Un différé d'amortissement de quelques mois, pendant lequel seuls les intérêts sont payés, se négocie souvent pour laisser le temps au projet de produire ses premières recettes.
Ce que le tableau d'amortissement ne montre pas
- Les frais annexes : frais de dossier, garantie (caution, hypothèque), courtage. Ils entrent dans le TAEG, pas dans le tableau.
- Les indemnités de remboursement anticipé, prévues au contrat et plafonnées par la loi pour les crédits immobiliers aux particuliers.
- Les variations de taux d'un prêt à taux variable, pour lequel le tableau n'est qu'une projection.
Pour vérifier une offre, comparez le tableau de la banque à celui de l'outil avec le même taux nominal et la même durée : les échéances doivent coïncider au centime près, hors assurance.
Questions fréquentes
Comment calculer un tableau d'amortissement ?
On calcule d'abord l'échéance constante : capital × t ÷ (1 − (1 + t) puissance −n), où t est le taux annuel divisé par 12 et n le nombre de mensualités. Puis, ligne par ligne, les intérêts du mois sont égaux au capital restant dû multiplié par t, le capital remboursé à l'échéance moins ces intérêts, et le capital restant dû diminue d'autant.
Pourquoi rembourse-t-on surtout des intérêts au début d'un prêt ?
Parce que les intérêts sont calculés sur le capital restant dû, qui est maximal au départ. L'échéance restant fixe, la part d'intérêts baisse à chaque mois et la part de capital augmente. Sur 100 000 € à 3 % pendant 20 ans, la première mensualité contient 250 € d'intérêts, et la moitié du capital n'est remboursée qu'après 138 mois, soit 11 ans et demi.
Quelle différence entre taux nominal et TAEG ?
Le taux nominal sert à calculer les intérêts du tableau d'amortissement. Le TAEG, taux annuel effectif global, ajoute tous les frais obligatoires pour obtenir le prêt : frais de dossier, assurance exigée, garantie, frais de courtage. C'est le TAEG qu'il faut comparer d'une offre à l'autre, car deux prêts au même taux nominal peuvent coûter des sommes très différentes.
Le tableau d'amortissement est-il obligatoire ?
Pour un crédit immobilier à taux fixe consenti à un particulier, oui : le Code de la consommation impose que l'offre de prêt contienne un échéancier détaillant, pour chaque échéance, la part de capital et la part d'intérêts. Pour un prêt professionnel, la banque le fournit en pratique avec le contrat. À taux variable, il ne peut être qu'indicatif, puisque les échéances futures dépendent de l'évolution du taux.
Vaut-il mieux emprunter sur 15, 20 ou 25 ans ?
Allonger la durée baisse la mensualité mais augmente le coût. Pour 100 000 € à 3 %, la mensualité est de 690,58 € sur 15 ans, 554,60 € sur 20 ans et 474,21 € sur 25 ans ; les intérêts passent de 24 304,70 € à 33 103,42 € puis 42 263,39 €. En pratique, les banques proposent aussi un taux plus élevé sur les durées longues, ce qui creuse encore l'écart.