Wie wird die Rate eines Darlehens berechnet?
Die meisten Ratenkredite, von der Baufinanzierung bis zum Investitionskredit, sind Annuitätendarlehen: Sie zahlen jeden Monat denselben Betrag, von der ersten bis zur letzten Rate. Dieser Betrag hängt von drei Größen ab: Darlehensbetrag, Sollzins und Laufzeit.
- Rate = Darlehensbetrag × r ÷ (1 − (1 + r)−n), mit r = Sollzins pro Jahr ÷ Raten pro Jahr und n = Gesamtzahl der Raten.
- Zinsanteil einer Rate = Restschuld × r.
- Tilgungsanteil = Rate − Zinsanteil.
- Gesamtkosten des Kredits = Rate × n − Darlehensbetrag, plus Versicherung.
Der Rechner teilt den Sollzins durch die Zahl der Raten pro Jahr (3,5 % pro Jahr ergeben 0,2917 % pro Monat), die übliche Konvention bei Annuitätendarlehen. Zur Kontrolle von Hand: 200.000 € × 0,035/12 ÷ (1 − (1 + 0,035/12)−300) = 1.001,25 €.
So lesen Sie einen Tilgungsplan
Jede Zeile ist eine Rate. Sie zeigt, was Sie zahlen, wie viel davon Zinsen sind, wie viel die Schuld tatsächlich verringert und was Sie danach noch schulden. Bei 200.000 € zu 3,5 % über 25 Jahre beträgt die Rate 1.001,25 €. Die erste enthält 583,33 € Zinsen und nur 417,91 € Tilgung, das entspricht einer anfänglichen Tilgung von rund 2,5 % pro Jahr; die letzte besteht fast nur aus Tilgung.
Nach einem Jahr hat der Kreditnehmer 12.014,97 € gezahlt, davon 6.918,76 € Zinsen, und schuldet noch 194.903,80 €. Die Hälfte des Darlehens ist erst nach 182 Raten getilgt, nach 15 Jahren und 2 Monaten. Deshalb spart eine Sondertilgung früh in der Laufzeit weit mehr Zinsen als derselbe Betrag kurz vor dem Ende. Ob und in welcher Höhe Sondertilgungen ohne Kosten möglich sind, regelt Ihr Darlehensvertrag.
Laufzeit, Zins, Versicherung: was die Kosten bestimmt
| Darlehen | Rate | Zinsen | Gesamtkosten |
|---|---|---|---|
| 200.000 € zu 3,5 % über 15 Jahre | 1.429,77 € pro Monat | 57.357,71 € | 57.357,71 € |
| 200.000 € zu 3,5 % über 20 Jahre | 1.159,92 € pro Monat | 78.380,66 € | 78.380,66 € |
| 200.000 € zu 3,5 % über 25 Jahre | 1.001,25 € pro Monat | 100.374,14 € | 100.374,14 € |
| 200.000 € zu 4 % über 25 Jahre | 1.055,67 € pro Monat | 116.702,10 € | 116.702,10 € |
| 50.000 € zu 5 % über 5 Jahre, Versicherung 0,5 % | 943,56 € + 20,83 € Versicherung | 6.613,70 € | 7.863,70 € |
Wer 200.000 € über 25 statt über 15 Jahre abzahlt, senkt die Rate um 428,52 € im Monat, zahlt aber 43.016,43 € mehr Zinsen. Ein halber Prozentpunkt mehr Sollzins kostet über 25 Jahre 16.328 € zusätzlich. Die Versicherung wird hier auf den ursprünglichen Darlehensbetrag berechnet und gleichmäßig über die Laufzeit verteilt; tatsächliche Restschuldversicherungen werden oft anders berechnet, etwa als Einmalbeitrag. Betrachten Sie diese Zeile deshalb als Näherung und vergleichen Sie mit dem Angebot Ihrer Bank.
Unternehmenskredite: worauf die Bank schaut
Für ein Unternehmen verlässt die ganze Rate jeden Monat das Konto, in der Gewinn- und Verlustrechnung erscheinen aber nur die Zinsen als Aufwand: Die Tilgung mindert den Gewinn nicht. Ein profitables Unternehmen kann deshalb in Liquiditätsengpässe geraten, wenn seine Kreditraten höher sind als der Cashflow aus dem laufenden Geschäft.
Banken prüfen deshalb die Kapitaldienstfähigkeit: Reicht der Cashflow aus, um Zinsen und Tilgung zu tragen? Ein Kapitaldienstdeckungsgrad (Cashflow für den Schuldendienst ÷ jährlicher Kapitaldienst) deutlich über 1 bedeutet, dass das Unternehmen seine Kredite aus dem Geschäft bedienen kann. Welcher Umsatz nötig ist, um Ihre Kosten einschließlich Kreditraten zu decken, zeigt der Break-even-Rechner.
Was ein Tilgungsplan nicht zeigt
- Einmalige Kosten wie Gebühren für Grundschuldbestellung und Notar. Kreditkosten, die die Bank verlangt, fließen in den effektiven Jahreszins ein, nicht in den Tilgungsplan.
- Eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie das Darlehen während der Zinsbindung vorzeitig ablösen.
- Zinsänderungen bei variabel verzinsten Darlehen oder nach Ende der Zinsbindung: Dann ist der Plan nur eine Projektion.
Um ein Angebot zu prüfen, vergleichen Sie den Tilgungsplan der Bank mit diesem bei gleichem Sollzins und gleicher Laufzeit: Die Raten sollten bis auf den Cent übereinstimmen, die Versicherung ausgenommen.
Häufige Fragen
Wie wird ein Tilgungsplan berechnet?
Zuerst die gleichbleibende Rate (Annuität): Darlehensbetrag × r ÷ (1 − (1 + r) hoch −n), wobei r der Sollzins pro Jahr geteilt durch 12 ist und n die Zahl der Monatsraten. Dann Zeile für Zeile: Die Zinsen des Monats sind die Restschuld mal r, die Tilgung ist die Rate minus diese Zinsen, und die Restschuld sinkt um die Tilgung.
Warum zahle ich am Anfang vor allem Zinsen?
Weil die Zinsen auf die Restschuld berechnet werden, und die ist am Anfang am höchsten. Die Rate bleibt gleich, also sinkt der Zinsanteil jeden Monat und der Tilgungsanteil steigt. Bei 200.000 € zu 3,5 % über 25 Jahre enthält die erste Rate von 1.001,25 € genau 583,33 € Zinsen und nur 417,91 € Tilgung; die Hälfte des Darlehens ist erst nach 182 Raten getilgt, also nach gut 15 Jahren.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und effektivem Jahreszins?
Der Sollzins ist der Preis für das geliehene Geld, mit ihm wird der Tilgungsplan berechnet. Der effektive Jahreszins enthält darüber hinaus die weiteren Kosten des Kredits und ist deshalb in der Regel höher. Für Verbraucherdarlehen müssen Anbieter ihn nach § 16 der Preisangabenverordnung angeben. Vergleichen Sie Angebote über den effektiven Jahreszins: Zwei Kredite mit gleichem Sollzins können unterschiedlich viel kosten.
Was passiert am Ende der Zinsbindung?
Bei Baufinanzierungen ist der Zins meist nur für einen Teil der Laufzeit festgeschrieben, etwa 10 oder 15 Jahre. Danach bleibt eine Restschuld, die Sie zu den dann geltenden Konditionen anschlussfinanzieren oder aus eigenen Mitteln ablösen. Bei 200.000 € zu 3,5 % über 25 Jahre sind das nach 10 Jahren noch 140.057,57 €. Bei einer Zinsbindung von mehr als 10 Jahren können Sie das Darlehen nach § 489 BGB in jedem Fall nach zehn Jahren ab vollständigem Empfang mit sechs Monaten Frist kündigen.
Lieber 15 oder 25 Jahre Laufzeit?
Eine längere Laufzeit senkt die Rate, erhöht aber die Gesamtkosten. Für 200.000 € zu 3,5 % beträgt die Monatsrate 1.429,77 € über 15 Jahre, 1.159,92 € über 20 Jahre und 1.001,25 € über 25 Jahre, während die Zinsen insgesamt von 57.357,71 € auf 78.380,66 € und dann auf 100.374,14 € steigen.